【フリーランス、家を買う】住宅ローンで注文住宅を建てる方法と流れ
働き方の選択肢が増えた今、
フリーランス（自営業）の道を選ぶ方も増えているようです。
かく言う私もその１人。
会社勤めから一大決心をして個人事業主の道を選んだわけですが、仕事も順調に進み、２年目を迎えた時に
「あ、しまった…。」
と、唯一後悔した事。
それは、会社員のうちにマイホームを買っておけば良かった…、という事です。
フリーランス（自営業）でも家を買えるの？
当時、住宅ローンに無知だった私は、フリーランス（自営業）は、「長期間」大きな「利益」を出し続けていなければ家を買えない（住宅ローンを組めない）という先入観があったからです。
事実、フリーランス（自営業）は安定がないとみなされ、銀行に煙たがられるという記事を拝見した事もありました。
しかしながら、フタを開けてみれば、何の問題もなく住宅ローンの審査も通り、注文住宅で自分たちの思い描いたままのマイホームを東京都内に建てられる事になりました。
もちろん、住宅ローンで借入できる枠の中でのお話ではありますが、
私と同じような先入観をお持ちのフリーランス（自営業）の方や、借金を抱えている・収入が少ないなど様々な悩みでマイホームを諦めている方へ、
諦めないでください。
プロに相談したり、資料請求をしてみると、意外にもあっさりと解決策があるものです。
今回は、フリーランスの私が注文住宅でマイホームを建てるまでのポイントをまとめていきたいと思います。皆さんの夢のマイホーム実現のお役に立てれば幸いです。
賃貸とマイホーム比較
私がマイホームの購入を決心したきっかけ
そもそも私たち夫婦はマイホームを建てたいという夢があったのですが、お互い、家系の跡取りである上に、実家が宮城県と広島県と離れていたため、最終的な拠点をどこに置くのかを決めかねていたのです。
そんな最中、史上最悪の欠陥マンションに引っ越してしまい、おまけに大家の対応も信じられないものばかり。
ふと思い返してみると、これまで「他人」に毎月家賃を払っていることを疑う事もなくやってきたけれど、よくよく考えると、
赤の他人に毎月お金（家賃）をプレゼントしている事がバカらしくなった
のです。
おまけに、医療が発達し人生100年とも言われる時代、年金だっていくら貰えるかの保障もない時代に、
定年退職してから死ぬまでの長い間の家賃は、いったい合計いくらになるのだろう？払っていけるのだろうか？
という不安も後押しし、マイホーム購入の決断をしました。
ただ、これはあくまで私の決断です。
じつは、「マイホームと賃貸、どちらがお得？」という議題に対する明確な答えはないのです。
賃貸とマイホームのメリット・デメリット比較
以下にマイホームと賃貸のざっくりとしたメリット・デメリットの比較をまとめておきます。
| 賃貸とマイホームのメリット・デメリット比較 | ||
| 賃貸 | マイホーム | |
| 支払い期間 | 契約している限り毎月 | 住宅ローン終了まで |
| 修繕費 | 0円（基本的に大家持ち） | 10年毎に100〜200万円程度 |
| 更新 | 例：2年に1度家賃1ヶ月分 | なし |
| 固定資産税 | なし | あり |
| 引っ越し（住み替え） | 楽 | 難しい |
例えば家族構成が変わった時、収入に著しく変化があった時、ご近所トラブルや転勤などがあった時に、賃貸には対応しやすいメリットがあります。
マイホームのメリットは、住宅ローンの支払いが終われば修繕費用こそかかりますが毎月の住宅への支払いはかなり軽減されます。
「マイホームと賃貸、どちらがお得？」という議題に答えがないのは、その人の人生や価値観によって大きく左右されるからなのです。
多くの書物やWEBでの情報をかき集め、どちらが良いのか様々な角度から検討した結果、私たち夫婦はマイホームにしたほうが良いという決断に至りました。
住宅ローン｜フリーランス（自営業）
さて、マイホーム購入を決心したわけですが、次なる壁はフリーランス（自営業）でも住宅ローンが通るのかどうかです。
もちろんフリーランス（自営業）であろうとも、３年〜５年以上継続して利益を出していれば銀行の信頼を得る事ができ、一般的な会社員に限りなく近い形で住宅ローンを組む事ができるでしょう。
しかし、私のように「フリーランス（自営業）を開業してまだ２年目」など、年数が浅い場合は話が違うようです。
銀行（お金を貸す）側の立場になれば当然です。自分だって「この人、本当にお金返せるかな？」という人に、お金は貸しませんよね？
たとえ年収2000万だろうと、その実績がたったの1年しかなければローンの審査を通してくれる銀行は激減します。
年収の金額は借入できる額に影響しますが、それよりもフリーランス（自営業）に大切なことは継続的に利益を出し、理想を言えば成長し続けていることです。
でも私は単純に、３年も待つのが「嫌」だったのです。
人生最大の買い物なんだから、少しは我慢しなさいよ、というお声はごもっともです。
担当営業の方にも、「あと２年我慢すれば、好条件の銀行ローンも候補にいれられますよ？」と、なだめられました。
ですが、今の賃貸への不満が限界に来たことと、事業が明らかに安定しているのに、ただただ家賃を払いながらその時を待つということに耐えられず。
加えて、２年待った分、当然ローンの支払い期間も短くなりますから、同額の住宅ローンでも月々の返済額は多くなるのです。
そして私は、フラット３５という住宅ローンに出会うのです。
フラット３５とは？フリーランス（自営業）の味方
テレビやネットでも広告が流れているので、一度は「フラット35」という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。
細かな条件は別の機会に詳しくご案内させていただくとして、このフラット35を利用する条件は、
- 申し込み時の年齢が70歳未満の人（親子リレー返済を除く）
- 日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方
この２つです。
つまりは、ほとんどの方が対象なのです。
もちろん対象だからといって、いくらでもローンを組めるわけではありません。借入可能額は、年収に占める年間合計返済額の割合（＝総返済負担率）で計算されます。
例えば、年収500万円の人が年間100万円の返済をしている場合、返済比率は20%と計算されます。
この計算式に当てはめ、かつ
- 年収400万円未満＝30％以下
- 年収400万円以上＝35％以下
という条件で借入可能額が算出されます。
フラット35の借入可能額を年収から逆算
計算式を出されてもピンとこないという方のために、一般的な年収から借入限度額の目安を計算してみました。
ちなみに、フリーランス（自営業）の方の年収は、経費などを差し引いた「利益」の部分を指しますのでご注意ください。
| フラット35の借入可能額を年収から逆算（金利1.2%、返済期間35年） | |
| 年収 | 借入限度額の目安 |
| 300万円 | 2600万円 |
| 400万円 | 4000万円 |
| 500万円 | 5000万円 |
| 600万円 | 6000万円 |
こうしてみると、意外に借入できることが理解いただけるとおもいます。
フラット35のメリット
フラット35のメリットは、私のような「せっかち」以外の方にも十分あります。
- 固定金利だから資金計画が立てやすい
- 省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅にすれば、金利を一定期間引き下げる制度フラット３５Sが利用できる
- 保証料・保証人不要
- 新機構団信や新３大疾病付機構団信があり、万が一でも安心
といったことがメリットとしてあげられ、金利がほぼ底値と言われる時代においては、この金利のままで固定となることはかなり大きいのではないでしょうか？
ただ、一般的な銀行ローンですと0.5％を切るような金利も少なくないですから、銀行の審査が通るようになるまで待てる方は、待ったほうが得になる可能性も十分に考えられます。しっかりと担当の方と相談しましょう。
参考までに私がフラット35を利用した際のレポートのリンクを貼っておきます。
一戸建てとマンションを比較
さて、住宅ローンも組めることがわかったら、今度はマイホームの形態について検討していきます。
一戸建てとマンション、どちらがいいのでしょうか？
もちろんこれにもメリット・デメリットがありますので、一概にどちらがいいとは言えません。ここでは細かい条件を除いた、一般的なメリットについて確認していきましょう。
一戸建てのメリット
一戸建てのメリットは、
- 土地の資産価値が下がりにくい
- 子育て世帯には嬉しい上下階への音問題の解消
- 住みたいだけ住んでいられる
- 建て直しができる
- 床面積が広い
- 庭付き・駐車場付きにできる
などが挙げられます。
マンションのメリット
マンションのメリットは、
- 同じ立地にするなら戸建より安い
- セキュリティー性が高い
- タワーマンションでは優越感に浸れる
- 上層階では、眺めがいい
- 24時間ゴミ出し可であることが多い
などが挙げられます。
一戸建て・マンション比較で知っておきたいデメリット
一戸建ては、10年に100〜200万円ほどの修繕費が必要になりますが、マンションも、修繕積み立て金や管理組合費が、住宅ローン以外に必要です。
特にマンションは、組合員になって何かの役割を担わなくてはならなかったり、経年で管理費などは上昇するのでのちのち返済を圧迫されますので注意が必要です
また、マンションは住民が減れば、それだけ管理費の負担も増額になりますので注意です。老朽化による建て直しも、住民全体での話し合いと合意を得なければならず、人間関係も大切になってきます。
一戸建てに決定した理由
さまざまな考え方があるかと思いますが、私が一戸建てに決めた理由を簡単に紹介します。
- 駅近の立地にする必要がなかった
- 家族構成の変化に対応したかった
- 騒音問題で悩まされるのが嫌だった
- マンションの管理組合を任されるのが面倒だった
- 広い家に住みたかった
- 子供やペットにのびのびと暮らして欲しかった
などが挙げられます。
建売住宅と注文住宅を比較
かくして一戸建てを決断した私たちですが、次なる選択が迫られます。
建売住宅か、注文住宅かという選択肢です。
建売住宅のメリット
建売住宅のメリットは、何よりもその安さが挙げられます。スーパーでお肉が安いのとは訳が違います。注文住宅との金額の差は歴然です。
建築の材料も大量発注で、設計図も同じものを利用するので圧倒的にコストを抑えられます。
また、すでに完成しているので購入前に内見でき、生活のイメージがしやすく、さらに決めてから入居までが早いのもメリットです。
また、建売住宅は多くの家庭にマッチした間取りで設計されているので、もしも手放すことになった場合、土地だけでなく建物も同時に販売できる可能性が高くなります。
注文住宅のメリット
注文住宅の最大のメリットは、こだわった間取りや、建築素材など、すべて自分の思い描いた通りに設計できることです。
外観、内観、窓の位置や形、階段の位置やステップフロアなどの遊び心からコンセントの位置まで、建築法に沿っていれば意のままというのが醍醐味です。
私が注文住宅に決めた理由
私たちは悩むことなく注文住宅に決めました。理由は以下です。
- 家を自分たちでデザインして建てるのが夢だった
- どうしても譲れない間取りがあり、それが建売住宅には存在しない
- 家の内装・外観、色使いにもこだわりたかった
- 自宅で働いているため、絶対に納得のいく家に住みたかった
ということが挙げられます。
フリーランス（自営業）のくせに注文住宅は生意気だと思われるかもしれませんが、自宅で働いているからこそ妥協したくなかったのです。
また、これは複数の担当者から聞いただけなので本当かどうかはわかりませんが、建売住宅は、買主に建築途中を見られることがないので、手抜き工事の発生リスクがあるとのこと。
さらに、法的には建物は「10年持つ」という基準しか設けておらず、10年以上経過するとボロがどんどん露出する物件もあるそうです。
おまけに10年後に欠陥が発覚し、文句を言おうと販売会社に連絡したら、会社ごと雲隠れという悪徳業者は残念ながら今も存在するそうです。「もしも建売を買うならとにかく細心の注意を」との注意喚起をされたのも理由です。
土地探しの注意点
いよいよ土地探しです。
どんな夢を描こうと、それを実現できる土地が見つからなければ話になりません。
しかし、土地探しにも注意すべき点がたくさんあるのです。参考までに私が土地探しの際に注意したポイントです。
- 子供の小学校・最寄駅からの距離
- 価格
- スーパー・コンビニの有無
- 近所の不審点（ゴミ屋敷など）
- 日当たり
- 夜の治安・街灯の間隔と明るさなど
- 地盤→国土交通省ハザードマップでチェック
- 土地が周囲より低くないか
- ゴミ出しのルールが特殊ではないか
- 神社に近いと地盤の安全度が上がる
- 沼や田、池など、地名に水に関わる名前が入っていないか（要地盤調査）
加えて、事故物件を検索するサイト「大島てる」でもチェックしました。
調べてみると意外にも事件事故物件が多いことに驚かされました。購入してから、近所の方に、「あの土地は昔、殺人事件があった」なんて陰口を言われるのはごめんだったので入念にチェックしました。
マイホームへの希望・注文をまとめる
土地まで決まったら、あるいは決めながらマイホームへの希望や注文をまとめておくとこの後のステップがスムーズに進みます。
家族でしっかり話し合い、とにかく求めるものは全て書きだしておきましょう。全てを実現させることは難しいかもしれませんが、まずは夢を羅列し、そのあとで取捨選択をしていくのが理想です。
- 窓が大きい
- 日当たり
- 風通し
- リビングを広くしたい
- アイランドキッチン
- バルコニーでバーベキューがしたい
- 高い天井
- トイレは各階に欲しい
- 書斎やパントリーが欲しい
- 駐車場２台分
- 中庭で室内外のペットを日向ぼっこさせてあげたい
- お風呂にテレビが欲しい
- ZEH仕様にしたい
- 自宅の仕事スペースをステップフロアで区切りたい
- 耐震性の高い家にしたい
などなど、それぞれの想いを出し合っていきましょう。
間取り・設計図を決める
土地も決まり、いよいよ本格的にローンの申請や契約をしていきますが、同じタイミングで間取りの打ち合わせもしていきます。
これからの人生設計を考え、しっかりとプランニングしていきましょう。
人気の間取りプラン
参考までに昨今人気の間取りを紹介しておきます。
- 対面式キッチン
- パントリー
- ウォークインクローゼット
- 畳コーナー
- オープンLDK
- シューズインクローゼット
- 室内洗濯物干しスペース
- 収納
- ウッドデッキ
最近のトレンドではありますが、是非参考にしてみてください。
→理想の「家」は理想の「間取り」から。その「夢」プロが無料で提案します。
設計図完成までの流れ
図面完成までは、間取りだけでなくドアの開く方向や窓の位置、そして採光まで細かく調整しながら決定していきます。
依頼した会社によって若干順番が前後するかと思いますが、概ね以下のような流れで進みます。
- 要望を伝える
- 設計士より間取りプランの提案
- 窓の大きさ・位置決め
- 外壁の素材やカラー決め
- その他オプション確認
- 図面の最終承認
- 図面の納品
- 壁紙・照明・配線計画
２ヶ月〜半年以上もかかるパートですが、これが今後の生活をすべて決めていく部分ですので、妥協せずにたくさんのアドバイスを聞きながら決定していきましょう。
住宅ローン手続きの流れ
間取り決めと同時進行で、住宅ローンの申請もしていきます。申込みから決済まで、私の場合は１ヶ月ほどでした。
大まかな流れを紹介します。
- 不動産売買契約締結
- ローン申込書類提出
- フラット35事前審査内定
- 住宅ローン正式申込み
- 融資内定
- 建築工事請負契約
- 金消契約
- 決済
フラット35は審査の通りやすいローンではありますが、審査に落ちたという報告も多数あり、やはり審査が通るまでは不安でした。
着工〜竣工まで
図面が完成すると、いよいよ現場監督と打ち合わせをし、工事を進めていきます。
- 地盤調査
- 地鎮祭
- 工事スケジュール確認
- 近隣挨拶
- 基礎工事
- 上棟
- 竣工・検査・引き渡し
着工から竣工まではおよそ３ヶ月〜５ヶ月ほどで完成します。
家具・家電・インテリアや配置決め
完成するまで待ち遠しいですが、この間に家具・家電・インテリアを決め、配置も決めましょう。
参考までに、家電は一気に買い換えないことがお勧めです。数年後、不思議なほど同時期に壊れて買い替えが大変だったという先人のアドバイスが多数です。
以外に高額なのがカーテンです。一般的な間取りの一戸建てで、平均30万円ほどかかります。
家具やインテリアは統一感を持たせると家の印象が整います。サイズもしっかり測り、さらに素敵な部屋にしましょう。
まとめ｜フリーランス（自営業）家を買う
ということで、最初はフリーランス（自営業）というだけでマイホームを諦めていた私が、家を建てるまでを紹介してまいりましたがいかがだったでしょうか？
実際には現在進行形ですが、最初に家を建てられるのかもわからないまま相談に行ってから、現在、基礎の段階です。
６月の完成まで、全行程およそ８ヶ月という短い期間で完成予定です。
今回は大まかな流れで紹介してまいりましたが、今後は各パートごとに、どんなところでつまずいたのか、どんな注意点があるのかなども詳しく紹介してまいります。
これから家を建てるという方は、是非チェックしてみてください。
それでは。
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