住宅ローンの中でも、比較的審査が通りやすいことで人気の住宅ローン「フラット35」ですが、それでも事前審査、本審査を通過するまではそわそわと、不安がよぎるものです。
心配になってネットを調べると、
- フラット35の審査落ちた…。
- フラット35通過できなかった。もうマイホーム諦めます
なんて記事も見かけ、だんだん不安になってきます。 
結果的に私はフラット35の審査に無事通過したのですが、それまでの不安な時間に様々な情報を得ましたので、
- これからフラット35の審査を受ける人
- まさに今フラット35の審査中
という方の不安を少しでも解消できる情報を紹介してまいります。
なお、フラット35を選択する場合「ARUHI」がオススメですので先に紹介しておきます。
また、記事の最後に、融資内定後の注意点も紹介いたしますので参考にしてみてください。
住宅ローン「フラット35」とは？
テレビやネットでも広告が流れているので、一度は「フラット35」という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。
簡単にポイントをまとめます。
- その名の通りフラット「固定金利型」の住宅ローンなので、低金利の今にピッタリ
- フリーランス（自営業）でも審査が通りやすい
- 在職歴が１年未満（転職したばかり）でもOK
- 国民の住宅購入を支援が目的のローンなので金利も低い
- 団体信用生命保険への加入も可能
- 親族の収入の合算で審査することも可能
- 本審査は金融機関ではなく「独立行政法人住宅金融支援機構」が行う
といったところです。
各ポイントのメリットやデメリットは順に紹介してまいります。
住宅ローン「フラット35」の審査基準・条件
フラット35を利用する条件は、
- 申し込み時の年齢が70歳未満の人（親子リレー返済を除く）
- 日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方
- 居住するもしくは共有している住宅の購入
この３つです。
つまりは、「家を買いたい・建てたいという、ほとんどの方が対象」なのです。
もちろん対象だからといって、いくらでもローンを組めるわけではありません。借入可能額は、年収に占める年間合計返済額の割合（＝総返済負担率）で計算されます。
例えば、年収500万円の人が年間100万円の返済をしている場合、返済比率は20%と計算されます。
この計算式に当てはめ、かつ
- 年収400万円未満＝30％以下
- 年収400万円以上＝35％以下
という条件で借入可能額が算出されます。
つまりは、多くの方が住宅購入に十分な融資を受けられるということです。
- 審査に取りやすいフラット35は固定金利で安心
- 変動金利の銀行の住宅ローンは安い金利が魅力的
大きな買い物でだけに、その差が大きいですから、非常に悩みどころです。
「フラット35」年収と借入限度額の目安
計算式を出されてもピンとこないという方のために、一般的な年収から借入限度額の目安を計算してみました。
ちなみに、フリーランス（自営業）の方の年収は、経費などを差し引いた「利益」の部分を指しますのでご注意ください。
| フラット35の借入可能額を年収から逆算（金利1.2%、返済期間35年） | |
| 年収 | 借入限度額の目安 |
| 300万円 | 2600万円 |
| 400万円 | 4000万円 |
| 500万円 | 5000万円 |
| 600万円 | 6000万円 |
こうしてみると、意外に借入できることが理解いただけるとおもいます。
ただし、借入額は100万円以上8,000万円以下（１万円単位）とされていますので、大豪邸を建てたい場合は注意です。
住宅ローン「フラット35」の審査の流れ。なぜ通りやすい？
ちなみにフラット35を利用するとはいえ、実際にお金を借入するのは銀行などの「金融機関」からです。
ですから、フラット35の審査は事前審査を「金融機関（銀行）」が、本審査を「独立行政法人住宅金融支援機構」がそれぞれ行います。
このように、それぞれ独立した機関がダブルチェックで審査をする「フラット35」ですが、どうして審査が通りやすいと言われているのでしょうか？
難しい言葉を使って紹介すると、うんざりするので、簡潔に一言で言えば、
「銀行（金融機関）にとっては、もしも借金を取り戻せなくても、国が背負ってくれるのでリスクがない」ので、事前審査を通しやすいのです。
銀行（金融機関）からすれば、返せそうもない人にお金を貸したくありません。返済が滞り、自己破産でもされたら銀行は大損だからです。
しかし、もし取り返せなかったとしても、そのリスクは国が負ってくれるとなれば話は別です。
銀行はブラックリストにでも載っていない限りは「喜んで貸しますよ」と、事前審査を通すわけです。
一方で、本審査をする「独立行政法人住宅金融支援機構」は、「国民を安心して生活できる住宅に住ませる支援をする事が目的」なので、きちんと基準をクリアした住宅を購入するという条件に合っていれば本審査を通すのです。
こういった理由から、「フラット35」は、２重審査があるものの、しっかりした住宅を建てる・購入を目的としているならば、審査に通りやすいと言われているのです。
住宅ローン「フラット35」のメリット
そんな「フラット35」は、一体どんな型にメリットがありオススメなのでしょうか？
固定金利だから資金計画が立てやすい
金利がほぼ底値と言われる時代、「固定金利」の恩恵は大きいです。今後金利がどう変動しようと、ずっとこのままの金利なので、毎月の返済額も固定され、人生設計を立てやすいのです。
質の高い住宅にすればさらに金利が下がる
フラット35の目的は、国民が安心して暮らせる住宅に住むことです。
ですから、省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅にすれば、金利をさらに一定期間引き下げる制度「フラット35s」が利用できるのです。
省エネや耐震はこれからの時代必須の条件となりますし、そうする事で金利まで安くなるというのは大きなメリットです。
保証料0円、繰上げ返済手数料0円
一般的な金融機関で住宅ローンを組めば掛かってくる「保証料」も0円です。
また、私が良いなと思ったのは、「繰上げ返済手数料0円」です。
35年も住宅ローンを払っていると、私の場合は完済が70歳になってしまいます。老後の事を考えれば、60歳くらいまでにはさっさと払い終えたいところです。
それを可能にするのが「繰上げ返済」なのですが、これには手数料がかかる場合が多いのです。
フラット35ではその手数料が不要なので、計画的に繰上げ返済ができるのです。
新機構団信や新３大疾病付機構団信があり、万が一でも安心
担当の方に
「余裕があるなら、金利がもったい無いのでどんどん繰上げ返済しちゃっていいですか？」
と聞いたところ、
「団信があるので、さっさと返すことが必ずしもメリットとは言えません。」
と言われました。
団信とは、簡単に言えば、住宅ローンがまだ残っているのに私に万が一の事があった場合に支払い義務がなくなる生命保険のようなものです。残された家族は安心です。
ただし、団信に入れば当然金利も高くなります。
| フラット35の新機構団信の種類と金利（2019年現在） | |
| 団体信用生命保険名 | フラット35の金利 |
| 新機構団信 | 新機構団信付きフラット35借入金利 |
| 新機構団信（デュエット・夫婦連生団信） | 新機構団信付きフラット35借入金利+0.18％ |
| 新三大疾病付き機構団信 | 新機構団信付きフラット35借入金利+0.24% |
夫婦の収入の割合や、現在加入している生命保険と見比べつつ、担当者とも相談し決めていきましょう。
住宅ローン「フラット35」のデメリット
市場金利が安くなると損した気分に
フラット35に限らず、固定金利型の住宅ローン全体に言える事ですが、固定金利の表裏一体のデメリット「市場金利が下がると損した気分」になります。
固定金利で1.4％で借入をした後で、市場金利が下がり、多くの銀行の金利が0.5％になったりすると、本来損をしているわけではないのですが、残念な気分になります。
ただ、前述の通り、現在の金利はほぼ底値と言われている事に加え、アメリカなど海外市場の動きから今後は金利が上昇傾向にあるという事です。
そう考えればこのデメリットはそこまで気にしなくても良いかもしれません。
変動金利に比べて金利は高め
固定金利型で安定していますから、若干のリスクが伴う「変動金利」より金利が高いのは当然です。ネットバンクなどでは2019年現在金利0.5％なども珍しくはありません。
とは言え、5000万円6000万円という大きな買い物ですから、金利の0.5％や1％はとてつもなく大きな差を生み出します。
私も相当悩んだのですが、変動金利で3％なんかに跳ね上がるリスクや、繰上げ返済を検討しているという観点から、安定したフラット35を選びました。
建物の審査が厳しい
前述の通り、「国民を安心して生活できる住宅に住ませる支援をする事が目的」とするのがフラット35です。
銀行の住宅ローン審査とは別に、住宅の審査も加わります。
完成後、入居前に審査があり、もしも基準を満たしていない部分があれば、その部分を修正しなければなりません。
捉え方によっては、建築会社だけでなく、外部調査も入るということは、入居者にメリットとも言えますが、変な意味でコスト削減や自由設計の幅は狭まります。
例えば、広さは一定以上確保できないといけません。
- 一戸建て住宅や連続建て住宅、重ね建て住宅の場合は面積が70㎡以上
- 共同建ての住宅(マンションやアパート)の場合は面積が30㎡以上
と基準が設けられているので、流行りの狭小住宅などは審査条件を満たせない場合もあります。
さらに、
新築住宅は、建設費（土地購入費含む）または購入価額が税込み1億円以下であること。申込み時点で竣工から2年以内であり、誰も住んだことがないこと
中古住宅は、購入価額が税込み１億円以下。申込み時点で竣工2年以上であり、すでに誰かが住んだことがあるもの。昭和56年に施行された新耐震基準に適合していること
などが設けられます。
細かいところでは、階段には手すりが必須などの条件もありますが、老後を考えれば必要な設備ですから基準を満たした住宅にしましょう。
こんな人でもフラット35の審査を通過した！
まだ本審査を通っていない方で一番気になるのは、審査通過した人の条件かと思います。
これは私がネットや、担当の方に伺って調べた事なのですが、なんと、
借金400万円を奥さんに隠していた人
でも、審査に通ったそうです。
さすがにこれには私も驚きました。というか、正直そんな状況で家建てて大丈夫？というレベルでは？と思ったのですが、よくよく考えればこれから3000万〜7000万円ほどの借金（住宅ローン）をするのですから、たかが400万円と考えられなくもありません。
ちなみに奥さんとは大げんかになったらしいのですが（そりゃそうでしょう）、無事に審査通過して良かったですね。
これで審査に落ちていたら、夫婦関係すら破綻していたのではないでしょうか…。
フラット35はあくまで返済比率が
- 年収400万円未満＝30％以下
- 年収400万円以上＝35％以下
内に収まればいいので、
例えば年収400万円の方は借入限度額4000万円が目安です。
隠していた借金が400万円だとしても、
4000万円（借入可能額）-400万円（既存借入額）＝3600万円
ほどは借りられる計算になります。
これだけあれば、ある程度の住宅なら十分購入できます。ただ、絶対にバレるので夫婦の借金の隠し事はオススメしません。
また、意外に軽く見ている方もいますが、
- 銀行のカードローン
- クレジットカードのリボ払い
も、既存借入額に含まれます。
これらの完済がフラット35の融資条件になる場合もありますので、自己資金があると安心している方は、こちらの返済に回す必要が出てくるかもしれません。
その他、
- 転職後まだ半年しか経過していない
- 自営業の夫から給与支払いを受けている妻で、夫婦の収入合算で審査
といったケースでもフラット35の審査を通過した方がいます。
いずれにせよ、独りよがりに諦めず、まずは担当の方に相談するのが一番でしょう。
あまり具体的には書けませんが、金融機関勤務の友人いわく、
「住宅ローンって、いろんな方法があるから。借りられるかどうかにはあまり心配いらないよ。心配するなら、返済計画の方だね。」
だそうです。
また、私の担当をしてくれた方に、
「もしもフラット35の審査に落ちたらどうなりますか？」
「事前審査が通っているのでまず大丈夫ですよ？私もこの仕事長いですが、フラット35の事前審査を通過して本審査で落ちた人は１人もいません。」
「でも、ネットを見ると本審査で落ちたって人も結構いるみたいで」
「まあ、審査がある以上100％大丈夫とは言えませんが、万が一ダメだったら銀行で住宅ローン組みますから安心してください。」
と、頼もしい言葉をいただけました。
大手ハウスメーカーの強みか、ベテラン担当者の技か、銀行とのパイプが太いのか、どの力を発動するのかはわかりませんが、非常に安心しました。
- 審査に取りやすいフラット35は固定金利で安心
- 変動金利の銀行の住宅ローンは安い金利が魅力的
大きな買い物だけに、その差が大きいですから、非常に悩みどころです。
住宅ローン「フラット35」でも審査に落ちる例
前述のように、フラット35は審査基準が違うので、一般的な住宅ローンの審査が通らない場合でもフラット35なら通過したというケースも少なくありません。
ただ、そんなフラット35でも以下のような場合は審査に落ちる可能性が高くなります。
- 借入希望額が返済比率以上になっている
- 他社借入の完済を通過条件にされたが、困難
- ５年以内に、公共料金や税金、家賃、携帯代などで長期間滞納していた
- ブラックリストに載っている
- 指定信用情報機関「CIC」で引っかかる
こういった状況ではフラット35とは言え厳しいとされているようです。借入希望額などは妥協できる部分ですが、税金やスマホ代をついつい滞納しがちな方は危険です。
以前はブラックリストに載っていても大丈夫なほど審査条件が甘かったようですが、破綻する方が多かったため、現在は厳しくなったようです。
あくまで国民が安心できる住宅に住む事が目的ですが、それによって破綻してしまっては意味がないので、借入限度額や審査基準が一新されたのでしょう。
いずれにせよ、プロに相談するといろいろな方法を教えてもらえますので、個人の判断で諦めてしまうのは気が早すぎます。
また、ハウスメーカーによって、営業さんのスキルによっても変わってくるでしょう。
だからこそ、マイホームや住宅ローンの相談は相見積もりでお願いするのが一番なんです。
- 審査に取りやすいフラット35は固定金利で安心
- 変動金利の銀行の住宅ローンは安い金利が魅力的
大きな買い物だけに、その差が大きいですから、非常に悩みどころです。
大きな買い物です。後悔しないマイホーム購入計画を！
「マイホームの計画にあまり時間がとれない。」そんな方は、ハウスメーカーも、資金計画もまとめて比較できる便利な「タウンライフ」がおすすめです。
無料ですから、是非お役立てください。
フラット35の審査通過後の注意点
ということでここまでフラット35の審査通過条件や流れ、借入先の候補などを紹介してまいりましたが、少しでも住宅ローン審査の不安解消に役立てましたでしょうか？
待っていればいずれ結果がでますが、あまりにフラット35の審査に落ちたという情報がネット状にあふれて、私自身も相当不安になりましたので、その時に知った情報を紹介させていただきました。
住宅ローンの審査が通過すれば、あとは図面やデザイン、インテリアなど夢は膨らむばかり、
と、言いたいところですが、最後に審査通過後の注意点を紹介して終わりたいと思います。
以下のようなことがあると、せっかくの融資内定が取り消される可能性があります。
- 勤務先の変更（転職・転勤）
- 新規借入（クレジットカード・カードローン・消費者金融・自動車ローン）
- 既存借入の返済遅延・税金や家賃の支払い滞納
- 世帯構成の変更（死亡・離婚・婚約破棄）
- 入居予定者の変更
- 住所変更（住宅ローン審査時住所からの変更）
- 団体信用生命保険加入申込み兼告知書の申告内容の変更（重い病気など）
といった点に注意が必要です。
せっかくの融資内定を守るため、審査通過後も支払いやお金の管理、健康管理、家族仲良く住宅ローン実行の日を待ちましょう。
それでは。
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